［秋风会计答复］办公楼抵债务（000157号）

编号:000157号
秋风老师您好！
我们公司去年承包的工程因对方一直欠款，经双方协商同意，他们将一处办公楼顶替工程款给我们，我想请问您如果我们不办过户直接把楼卖了，需要交哪些税，税款由谁负责交。

答:你好!
  办公楼抵债业务实际性质是债务重组。如果贵公司使用的是旧的会计准则，那么应该按照实际收到的资产(即办公楼与收到现金资产及其他抵债资产之和)与应收债权账面价值之间的差额部分计人债务重组损失，通过“营业外支出——债务重组损失”科目来核算，如果差额大于零，即办公楼与收到现金资产及其他抵债资产之和大于应收债权帐面价值的，差额部分计入“资本公积——其他资本公积”，不确认收入。
  如果使用的是新会计准则，则应按重组债权的账面价值与受让的非现金资产公允价值与现金资产价值之和的差额，确认为当期损益。”通过“营业外收入——债务重组收益”、“营业外支出——债务重组损失”科目来核算。
  这样，所获得的收益按会计准则和税法规定计算并缴纳（或抵减）企业所得税。

  办公楼变卖这一业务中，应该视具体情况而定。关键是要判断此办公楼的受益人和所有人，以及贵公司的具体性质，进而确定收入的实现。从问题中的字面意思来理解，如果贵公司属于房地产开发企业，那么办公楼变卖可以判断是在销售一种商品。另外，此办公楼的所有权并没有发生转移，那么从会计处理方面来看，则不应当确认为收入。根据会计准则相关规定，收入确认应同时符合下列四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。
  既然所有权（即产权）没有发生转移，那么办公楼所有权上的主要风险和报酬也就没有转移，收入即不能确认。从法律上讲，企业转卖不动产应当办理过户手续。待过户手续办理后即可以确认收入并按照转让不动产交纳营业税及其他相关附加税。如果不打算过户的，此项业务可能会视作租赁，按照租赁业计算并交纳营业税及其他相关附加税。
  另外还需考虑的税种：印花税，房产税，契税等。



--秋风--

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